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美國又一顆“巨雷”要爆？發(fā)布時間：2023-04-20 來源：新浪財(cái)經(jīng)
據(jù)財(cái)聯(lián)社報道，MSCI美國房地產(chǎn)投資信托指數(shù)在3月10日硅谷銀行倒閉后的兩周內(nèi)下跌了8.3%，3月份累計(jì)下跌14%。而SL Green Realty和Boston Properties這兩個大型寫字樓的房地產(chǎn)投資信托基金，兩周內(nèi)分別下跌了33%和18%。
房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種投資標(biāo)的為不動產(chǎn)的封閉式共同基金，其擁有和經(jīng)營房地產(chǎn)，通過不動產(chǎn)交易、租賃和增值獲利。
在硅谷銀行引發(fā)的美國銀行業(yè)危機(jī)之中，已經(jīng)有多家機(jī)構(gòu)和知名投資人警告稱，商業(yè)地產(chǎn)貸款將是美國銀行業(yè)中下一個可能引爆的“雷”。
政策環(huán)境逆轉(zhuǎn)，需求降溫
在截至2月末的最新經(jīng)濟(jì)狀況褐皮書中，美聯(lián)儲對于商業(yè)地產(chǎn)的表述是“持續(xù)疲軟”。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報道，受新冠疫情對美國企業(yè)工作模式及消費(fèi)者購物習(xí)慣的影響，近兩年美國商業(yè)地產(chǎn)估值持續(xù)承壓。美聯(lián)儲通過提高利率來對抗通脹的努力也傷害了這個極度依賴信貸支持的行業(yè)。
此外，由硅谷銀行破產(chǎn)導(dǎo)致的金融系統(tǒng)壓力令形勢有所惡化。資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)BK Asset Management宏觀策略師施羅斯伯格（Boris Schlossberg）表示，房地產(chǎn)業(yè)是最容易受到利率沖擊的經(jīng)濟(jì)部門之一，“流動性壓力預(yù)計(jì)將使得中小銀行開始減少貸款，而向商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)理提供的貸款主要來自他們?！?/span>
風(fēng)險在非上市地產(chǎn)
據(jù)財(cái)聯(lián)社報道，投資管理公司Cohen&Steers在REITs領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，公司房地產(chǎn)戰(zhàn)略和研究主管Rich Hill表示，他理解公眾對REIT的擔(dān)憂。REITs看起來是一種高杠桿工具：有大量的債務(wù)到期，且除了商業(yè)抵押貸款外沒有太多資金來源，這讓REITs現(xiàn)在正承擔(dān)著很大的壓力。
而房地產(chǎn)投資管理公司Center Square的首席執(zhí)行官Todd Briddell認(rèn)為，近期REITs市場的拋售是由恐慌情緒驅(qū)動的。但他指出，現(xiàn)在拋售REITs，就等于投資者把長期損失給鎖定了。
Cohen&Steers也補(bǔ)充稱，目前REITs的平均貸款價值比（貸款/不動產(chǎn)價值）約為33%，已低于2008年金融危機(jī)時的38%。而且REITs已經(jīng)吸取教訓(xùn)，現(xiàn)在的資產(chǎn)負(fù)債表相當(dāng)保守，加上成熟的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，REITs市場的健康程度比投資者想象的要好很多。
Hill和Briddell都認(rèn)同一個觀點(diǎn)，投資REITs相比于投資非上市房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，更加穩(wěn)健。他們強(qiáng)調(diào)REITs的杠桿率大大低于非上市房地產(chǎn)市場。
Hill進(jìn)一步解釋稱，他不太關(guān)注REITs的風(fēng)險，但的確擔(dān)憂非上市房地產(chǎn)市場估值的走向。據(jù)Cohen&Steers預(yù)計(jì)，到2023年，美國非上市房地產(chǎn)估值將下降20-25%。
贖回請求激增
美國地產(chǎn)巨型堰塞湖迅速膨脹
近來，美國私人直接投資公司黑石的房地產(chǎn)收入信托基金頻頻遭遇撤資請求。1月時，大量投資者尋求套現(xiàn)，一個月內(nèi)黑石受到約53億美元的贖回請求，黑石也因此限制了部分贖回請求。
2月份，客戶試圖贖回39億美元。
3月份，該基金收到了更多的贖回請求，其不得不重啟贖回限制。
黑石周一在一封信中表示：“在市場巨大波動和廣泛金融壓力下，持有人3月份要求從BREIT中贖回45億美元。而BREIT將允許提取約6.66億美元，約占贖回金額的15%。”
人們之所以感到擔(dān)憂并爭相退出，原因之一是商業(yè)房地產(chǎn)可能成為繼地區(qū)性銀行業(yè)危機(jī)之后的下一個動蕩領(lǐng)域。
Keefe， Bruyette & Woods分析師周一的一份報告顯示，由于投資者對房地產(chǎn)趨勢的擔(dān)憂日益加劇，要求撤資的客戶數(shù)量可能會保持在高位。分析師們寫道，與此同時，投資者發(fā)現(xiàn)了更有吸引力的行業(yè)可以配置資金，這也可能導(dǎo)致贖回請求上升。
德意志銀行“躺槍”背后
3月末，德意志銀行一度成為歐洲銀行業(yè)風(fēng)波持續(xù)發(fā)酵的新焦點(diǎn)。
3月24日，德意志銀行信用違約掉期（CDS）一度達(dá)到208個基點(diǎn)，創(chuàng)下2020年以來最高值。當(dāng)天德意志銀行股價一度下跌約15%，創(chuàng)下過去3年以來最大單日跌幅。
事實(shí)上，在多位業(yè)內(nèi)人士看來，在當(dāng)前歐洲銀行業(yè)，德意志銀行無論在業(yè)績表現(xiàn)，還是業(yè)務(wù)穩(wěn)定性方面算是“優(yōu)等生”。
但為何會金融市場仍對德意志銀行“用腳投票”？
一位華爾街對沖基金經(jīng)理向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，這背后，不排除是部分投機(jī)資本在炒作德意志銀行在美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在約168億歐元的風(fēng)險敞口，因?yàn)槊缆?lián)儲大幅加息后，美國商業(yè)地產(chǎn)價格不斷下跌導(dǎo)致違約風(fēng)波不斷，令銀行這部分資產(chǎn)風(fēng)險敞口驟然放大。
歐央行的呼吁
相比于行業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)，歐洲央行則簡單粗暴很多，其正在呼吁對商業(yè)地產(chǎn)基金進(jìn)行改革，以避免投資者大量拋售所引發(fā)的流動性危機(jī)。
據(jù)其發(fā)布的報告稱，商業(yè)地產(chǎn)基金領(lǐng)域出現(xiàn)了明顯的脆弱跡象，包括整個市場流動性的下降和價格調(diào)整，這在很大程度上是由宏觀前景的不確定性和貨幣緊縮政策造成的。
去年第四季度，歐元區(qū)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的交易數(shù)量同比下降了44%，而2022年的二、三季度，歐元區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的價格下降了14%。
歐央行認(rèn)為，引入更嚴(yán)格的管理規(guī)定，可以迫使房地產(chǎn)基金積極應(yīng)對流動性需求激增的狀況，避免在流動性壓力下直接進(jìn)行資產(chǎn)拋售。目前，歐央行正在考慮出臺措施，諸如降低投資者贖回的頻率，引入更長的最低持有期限等。
下一顆要爆的雷？
經(jīng)濟(jì)學(xué)家擔(dān)心，如果美歐銀行業(yè)的問題讓本已承受壓力的規(guī)模達(dá)數(shù)萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)更廣泛的信貸緊縮，商業(yè)地產(chǎn)可能成為“下一顆要爆的雷”。
美國大型房地產(chǎn)管理公司暨開發(fā)商RXR首席執(zhí)行官雷克勒（Scott Rechler）日前稱，未來三年該國將有1.5萬億美元的商用地產(chǎn)債務(wù)到期，他在社交媒體上寫道：“這些債務(wù)中有絕大部分是在指標(biāo)利率接近0%的時候進(jìn)行融資。這些債務(wù)需要在利率較高、價值較低且市場流動性較差的環(huán)境中進(jìn)行再融資。”
雷克勒寫道：“如果我們不采取行動，我們的銀行系統(tǒng)，尤其是地區(qū)性銀行將面臨系統(tǒng)性危機(jī)的風(fēng)險，這反過來會給依賴地產(chǎn)稅作為運(yùn)營資金來源的地方政府帶來壓力；地區(qū)性銀行銀行占房地產(chǎn)貸款的四分之三以上?！?/span>
美聯(lián)儲主席鮑威爾在3月議息會議后召開的新聞發(fā)布會上曾表示：“我們很清楚人們持有商業(yè)房地產(chǎn)的集中程度?！蓖瑫r他補(bǔ)充說：“銀行體系很強(qiáng)勁穩(wěn)健，具有韌性且資本充足，這應(yīng)該會讓其他金融公司省下一些導(dǎo)致硅谷銀行倒閉的麻煩。”
